Ao alugar um imóvel, o inquilino fica ciente de que haverá ajustes anuais, de acordo com os índices do mercado imobiliário. Essa situação é comum e estabelecida no Contrato de Aluguel. Contudo, também existe a revisão do aluguel — outra forma de enquadrar o preço mensal do imóvel dependendo de seu valor de mercado.
Mas qual é a diferença entre reajuste e revisão? Existem pontos que diferenciam as duas condições, vamos a eles:
Reajuste de Aluguel
Quando se faz um contrato de locação, é preciso que haja um índice de parâmetro para que o reajuste ocorra. Normalmente, é utilizado o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que calcula e registra as variações da inflação, sendo, portanto, uma das bases mais seguras para que o reajuste do aluguel seja feito corretamente.
Além do IGP-M, também pode ser baseado no INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) e no IPC (Índice de Preços ao Consumidor), entre outros, depende do que estiver estipulado no contrato.
A Lei do Inquilinato garante que o aluguel deve ser feito em moeda brasileira e não pode ter vinculação com o câmbio, tampouco com o salário mínimo. O fato é que essa atualização anual é prevista em contrato e precisa seguir o índice nele descrito.
Exemplo Prático: Reajuste pelo IGP-M
Em fevereiro de 2019, você alugou um imóvel pelo valor de R$ 1.150,00. Conforme a tabela do IGPM (abaixo), temos que a variação até janeiro de 2019 (últimos 12 meses) foi de 7,8223%, portanto, o preço de aluguel a partir de fevereiro de 2020 até os próximos 12 meses, será de: R$ 1.150,00 + 7,8223% (R$ 89,69), ou seja R$ 1.239,96.
O cálculo é sempre feito levando-se em conta as variações do IGP-M dos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato.
O índice anual do IGPM pode ser conseguido em vários sites especializados, porém, como base para este cálculo indicamos e utilizamos os dois a abaixo:
Revisão de Aluguel
A revisão do preço do aluguel, também chamada de ação revisional, acontece quando há uma discrepância entre o valor de mercado e aquele pago pelo inquilino — para mais ou para menos.
A revisão pode ser feita em comum acordo entre inquilino e proprietário. Porém, em alguns casos, quando uma das partes não concorda com a medida, o meio para buscar a readequação do valor do aluguel é uma ação revisional judicial.
O pedido de revisão judicial do aluguel pode ser feito por qualquer um dos lados, a cada três anos. A prova de que o aluguel está abaixo ou acima do valor de mercado é realizada por meio de perícia. O perito irá verificar nas redondezas o valor praticado e indicar o valor médio para o aluguel do imóvel em questão.
É importante ressaltar que, ao realizar a revisão extrajudicial do aluguel, não é necessário fazer um novo contrato — apenas o chamado ADITIVO CONTRATUAL. Locador, locatário e fiadores (se for o caso), assinam o instrumento, concordando em alterar o valor (que começa a valer a partir da data pactuada, podendo, inclusive, ser cobrado de forma retroativa, se assim for estipulado).
Fazer uma pesquisa de mercado, para que a revisão possa chegar a um valor condizente com os preços da região, é dever do inquilino. Dessa maneira, é possível fechar um acordo amigável e fazer com que a mudança satisfaça ambas as partes.
Informação Útil: A Lei do Inquilinato exige que o reajuste do aluguel, seja a qual tempo for seja sempre feito em moeda brasileira e não pode ter vinculação com o câmbio ou com o salário mínimo vigente.
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