Ultimamente temos tido um fator inédito na saúde mundial devido à pandemia de Covid-19. Muitas dúvidas surgiram neste período com a imposição de fechamento dos estabelecimentos comerciais por Decretos Estaduais ou Municipais emitidos, reduções de salários e demissões das pessoas, gerando além de pânico generalizado, também uma enorme retração da economia.
Devido principalmente estes fatores descritos, uma verdadeira avalanche de pedidos para renegociação de aluguel foram emitidos por inquilinos para os imóveis ocupados e geridos pela Atrês Imobiliária. Neste post esclareceremos quais têm sido as nossas ações mais comuns para solicitações de desconto nos aluguéis em face da situação atual que estamos vivendo.
Antes de mais nada, é preciso ressaltar que não existe uma disposição legal que obrigue aos proprietários de imóveis a concederem qualquer tipo de desconto ou isenção de aluguel, mesmo neste cenário atual que estamos vivendo.
Porém, para que ambos os lados da relação (proprietário e inquilino) sejam equacionados, repassamos TODAS as solicitações aos proprietários dos imóveis, explicando caso a caso a situação do inquilino, com o OBJETIVO DE MANTER OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO ADIMPLENTES E ATIVOS até a retomada da atividade econômica.
Imóveis Comerciais
Para solicitar uma redução de aluguel e/ou postergar o pagamento, é importante que o inquilino comprove que seu negócio foi realmente afetado pela pandemia, pois infelizmente existe muito oportunismo e a comprovação auxilia o proprietário em sua tomada de decisão.
Se o estabelecimento comercial foi obrigado a fechar, mas segue atendendo online, vendendo por Delivery e afins, isso vai manter em parte a sua receita mensal. Diferente do comércio que não tem qualquer alternativa à venda física presencial e que o fechamento imponha zerar a receita. Ou seja, a análise de caso a caso se faz necessária quando surge o pedido de negociação de aluguel e a situação de cada tipo e modalidade de negócio envolvido.
Imóveis Residenciais
As negociações residenciais, em sua grande maioria, são feitas não com objetivo de redução, mas sim, prorrogação da data de pagamento ou até parcelamento, pois os inquilinos continuam usando o imóvel para o fim a que se destina, residencial, sem nenhuma limitação.
Nesses casos, o proprietário pode solicitar, dentre outros comprovantes, um extrato de rendimento que comprova por exemplo, a perda de renda significativa em consequência do impacto em sua atividade profissional.
A título de informação: a Análise Cadastral para aprovação da Locação de um imóvel residencial corresponde a 35% do comprometimento total da renda. Ou seja, caso a comprovação de renda do inquilino for de pelo menos 3 vezes o valor do aluguel atual, estaria considerado apto a alugar o imóvel em questão.
Taxas de Condomínio e Impostos
É importante entender que as Taxas de Condomínio, IPTU, Água, Luz e Gás NÃO SÃO INCLUÍDAS NA NEGOCIAÇÃO pois são encargos e custos do imóvel. Por exemplo, os rateios de despesas do condomínio, cuja estrutura segue em funcionamento para utilização de todos os moradores e impostos como o IPTU, cujo credor é a Prefeitura, mantêm-se como são, pois o proprietário não tem o poder de decisão sobre a emissão das mesmas.
O Papel da Imobiliária na Negociação
Alguns inquilinos entendem que o poder de redução do aluguel, isenção de multa ou taxas cabe à imobiliária. No entanto, é preciso entender que a imobiliária apenas intermedia e administra a relação contratual entre proprietário e inquilino, assim como todas situações que surgem deste Contrato.
Portanto, o poder de redução, isenção ou prorrogação de prazo para pagamento das obrigações contratuais cabem EXCLUSIVAMENTE AO PROPRIETÁRIO, credor destes valores. A administradora do Contrato de Locação NÃO TEM COMO DISPOR sobre essas negociações. Todo e qualquer pedido de parte do inquilino é obrigatoriamente levado ao conhecimento do proprietário do imóvel, para que ele decida como proceder. A Atrês Imobiliária irá intermediar a negociação, que é o seu papel na prestação de serviços, buscando o equilíbrio entre as partes e a principalmente, A MANUTENÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO.
Devolução do Imóvel
Outro ponto importante é que em caso de desocupação do imóvel, TODAS AS CLÁUSULAS CONTRATUAIS precisam ser observadas e o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições que o locatário recebeu. A Vistoria deverá ser feita e o inquilino deve realizar os reparos necessários no imóvel para entrega igual à Condição Inicial do Contrato. Nos casos de Desocupação antes do prazo Final do Contrato, a multa por rescisão antecipada DEVE ser paga pelo inquilino ao proprietário do imóvel, conforme previsto no Contrato.
A retirada desta Cláusula de Devolução contratual é menos propensa neste momento, pois todos os esforços em relação à descontos e concessões oferecidas pelo Proprietário são voltadas para a MANUTENÇÃO DO CONTRATO, buscando principalmente o equilíbrio e bom senso neste momento, que certamente, irá Passar. =)
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